도로에 접한 땅도 맹지가 될 수 있다

지난 글에서 토지 투자의 핵심은 '쓰임새'라고 말씀드렸습니다. 쓰임새가 좋은 토지일수록 가치가 올라간다고 말이죠. 보통은 건물을 크게 지을 수 있는 땅일수록 비쌉니다. 토지에 건물을 짓기 위해서는 건축허가라는 것을 받아야 합니다. 건축허가 조건에는 여러 가지가 있지만, 기본적으로 도로에 접해 있어야 합니다. 여기에서 도로는 아무 도로나 다 되는 것이 아니고, 건축법에서 정의한 도로여야 합니다.

그럼 건축법에서 정의하는 도로는 무엇일까요?

도로에도 종류가 있고, 각 도로를 규정하는 법이 모두 다르다는 사실을 알고 계셨나요?

건축법 제2조 1항 11호에서 도로에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

'도로'란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

 

즉, 건축허가를 받을 수 있는 받을 수 있는 도로에는 다음과 같은 종류가 있습니다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 도시계획시설도로
• 도로법의 고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도
• 사도법의 사도
• 기타 관계법령의 농어촌도로, 기타도로
• 건축법의 허가권자가 지정하여 공고한 도로

위에서 열거한 도로에 접하지 않은 토지는 '맹지'라고 하여 주택이나 건물을 지을 수 없습니다. 도로에 접한 토지인지 알기 위해서는 지적도나 토지이용계획 확인서를 통해 확인해 봐야 합니다.

물론 지적도 상에 도로가 없는 맹지라 하더라도 실제로는 현황 도로가 있어서 이해관계자의 동의를 받거나, 통행지역권을 인정받는 등의 방법으로 건축허가를 받을 수 있기는 합니다. 여기서 현황 도로란, 지적도에 도로로 표기되어 있지는 않지만 오랫동안 사람들이 통행로로 사용하고 있는 '사실상의 도로'를 말합니다. 일반 사람들이 보면, 그냥 도로인데 지적도에는 도로로 표시되어 있지 않기 때문에 건축허가를 내면 도로로 인정해 주지 않습니다. 따라서, 이해관계자의 동의를 얻어 현황 도로로 인정받을 필요가 있는 것입니다. 그렇게 되면, '건축법의 허가권자가 지정하여 공고한 도로'가 되어 건축허가를 받을 수 있게 되는 것이죠.

그러나, 이런 과정들이 쉽지는 않기 때문에 보통 맹지는 도로에 접한 토지보다 시세가 낮게 형성됩니다. 이런 토지는 지적도를 통해 맹지임을 알 수 있기 때문에 매수인은 처음부터 개발이 어렵다는 사실을 인지하고 해결 방안을 모색하게 됩니다. 해결만 잘 되면, 오히려 땅을 싸게 매입하여 큰 수익을 볼 수도 있습니다.

문제는, 분명히 지적도 상에서 도로와 접한 땅인데, 개발이 안 되는 경우가 있다는 것입니다. 제 값 주고 산 땅인데 맹지라니, 도대체 마른하늘에 날벼락같은 이런 상황은 왜 생기는 걸까요?

 

 

 

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대지와 접한 인도에 도로점용허가가 나지 않는 경우

국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 도시계획시설도로에 접한 대지일 때 일어날 수 있는 일이며, 건축허가 조건 중 주차 시설과 관련되어 꼭 확인해야 할 내용입니다.

현재 시행되고 있는 주차장법 제19조 1항에 따르면, 도시 지역에서 주차장 시설이 갖춰지지 않은 건물은 지을 수 없습니다. 주차장이 생기면 주차장 진입로도 당연히 갖춰져야 할 것입니다. 그런데 내가 가진 대지와 도로 사이에 인도가 있다면 어떻게 해야 할까요? 일반적인 인도라면 도로점용허가를 받아 인도와 도로 사이의 연석을 낮추고 주차장 진입로를 만들어 주면 됩니다.

그런데 도로점용허가가 나지 않는 인도도 있습니다. 이런 경우를 주의해야 합니다. 대표적으로 횡단보도와 접해 있거나, 버스정류장 또는 지하철역이 인접해 있으면 도로점용허가를 받을 수 없습니다. 또한, 교차로에 위치하거나 육교가 있어도 안됩니다. 이유는 간단합니다. 인도는 보행자의 통행 안전을 목적으로 만들어졌습니다. 따라서, 차량 진출입으로 인해 보행자의 통행 안전에 위협이 된다고 판단되면, 도로점용허가를 내주지 않는 것입니다. 도로 맞은편에 소방서가 있어도 안됩니다. 긴급 상황에 소방차가 출동해야 하는데, 맞은 편 건물에 진입하려는 차량들 때문에 정체가 발생하는 상황이 생기면 안 되니까요. 즉, 차량의 진출입으로 인해서 시민들의 안전에 위협이 되거나, 도로 정체가 생기면 안 되는 구간에서는 도로점용허가를 받을 수 없습니다. 도로점용허가가 나지 않으면 주차장법의 주차 조건을 만족할 수 없기 때문에 건축허가도 받을 수 없습니다.

지자체 별로 '보도 횡단 차량 진출입로 설치 및 관리'에 대한 지침을 두고 허가 여부를 결정하기 때문에 자세한 내용은 해당 지역 지자체에 별도로 문의하여 확인할 필요가 있습니다.

고속주행차로에 감속차선을 설치할 수 없는 경우

운전을 하시는 분들은 도로에 따라 속도 제한이 다르다는 것을 아실 겁니다. 요즘 대부분의 시내 도로는 시속 50km 이내로 제한하고 있습니다. 그래서 앞서 달리던 차가 급정거를 하거나 우회전을 하더라도 속도를 줄여 차 간 거리를 유지하는 것이 어렵지 않습니다.

그런데, 고속주행을 하는 도로에서는 어떨까요? 도로법의 도로는 장거리 고속주행을 목적으로 만들어졌습니다. 따라서, 갑자기 속도를 줄이거나 급정거를 하는 차가 있으면 즉시 사고로 이어질 수 있습니다. 그래서 고속도로에서는 휴게소를 가기 위해서는 변속차로로 진입하여 안전하게 감속하도록 합니다.

이렇듯 도로법에서는 도로에 접한 시설에 진출입하기 위해서는 변속차로를 두어 안전하게 이용할 수 있도록 규제하고 있습니다. 따라서, 도로법의 도로에 접한 대지라면, '도로와 다른 시설의 연결에 관한 규칙'에 따라 도로점용허가를 득할 수 있는지 확인해야 합니다. 도로의 너비와 시실의 종류에 따라 요구되는 변속차로의 최소 길이가 다르므로, 투자하고자 하는 대지에 접한 도로가 이 길이를 만족하는지 확인해야 합니다. 만일 길이가 부족하여 도로점용허가가 나지 않으면 이때도 건축허가를 받을 수 없습니다.

다른 사람이 소유한 사도라서 사용할 수 없는 경우

사도법의 사도는 도로법의 적용을 받지 않으면서, 그 도로에 연결되는 길을 말합니다. 사용 목적과 범위를 정하여 허가를 받아 만든 도로로서, 앞서 설명한 사실상의 도로와 구분됩니다. 그런데 외관 상으로는 다른 도로와 쉽게 구분이 되지 않습니다.

위 그림에서 사도는 하나의 큰 필지를 여러 개로 분할하여 개발하고자 만들어졌습니다. 분할된 각 필지에서 건축허가를 받기 위해서는 도로에 접할 필요가 있기 때문이죠. 그런데, 우측에 '맹지'라고 쓰인 땅이 보이시나요? 사도와 접해 있는데, 왜 이 땅만 맹지일까요? 이유는 우측의 사도는 동그라미 표시가 된 필지 세 곳만을 위해 개설된 도로이기 때문입니다. 물론 개인이 허가받아 개설한 도로라 할지라도 적합한 이유 없이 일반인의 통행을 제한하지는 못합니다. 그렇기 때문에 현장에서 보면 '맹지'라고 표시된 토지도 이용할 수 있는 도로처럼 보입니다. 그러나 이 토지에 건축허가를 받기 위해서는 사도의 소유자로부터 받은 토지사용승낙서를 반드시 첨부해야 합니다. 이 그림에서 우측의 사도는 동그라미 표시된 세 곳의 토지 소유자가 공유하고 있을 테니, 각각의 소유자에게 동의를 얻어야 합니다. 만약 승낙을 받아야 할 소유자가 10명이 넘는다면 어떨까요? 그중 몇 명은 해외에 있거나, 소재 파악이 안 된다면 제대로 승낙을 받을 수 있을까요? 사도를 소유한 토지 소유자 전원의 동의 없이는 건축허가를 받을 수 없습니다.

 

따라서, 내가 투자하고자 하는 대지에 접한 도로는 무슨 도로이며, 건축허가를 받을 수 있는 조건을 갖춘 도로인지 꼭 확인해 보고 투자하시길 바랍니다.

 

 

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