부동산 경매 (12) 썸네일형 리스트형 토지별도등기된 집합건물의 경매 우리나라에서 건물과 토지는 별개로 구분되어 소유할 수 있습니다. 그러나 집합건물의 경우에는 건물의 일부를 구분하여 소유할 수 있기 때문에 토지도 구분건물의 지분만큼 쪼개어 대지권의 형태로 소유하게 됩니다. 그래서 집합건물의 경우에는 건물과 대지권을 일체로 거래하도록 하고 있습니다. 그런데, 간혹 토지별도등기라고 되어 있는 경우가 있습니다. 이는 토지에 별도로 등기가 되어 있다는 말인데, 흔히 토지에 저당권이 설정되어 있는 경우가 대부분입니다. 토지소유자가 토지를 담보로 저당권을 설정하고, 대출한 자금으로 공동주택 등의 집합건물을 짓습니다. 건물이 완공되면, 분양을 통해 회수한 자금으로 저당권을 말소하고, 수분양자들에게 대지권을 넘겨주어야 합니다. 그런데, 토지소유자가 대출금을 변제하지 않고 잠적하거나, .. 대지권 미등기된 집합건물의 경매 대지권 우리나라는 토지와 건물을 별개로 보기 때문에 각각 소유할 수 있습니다. 즉, 토지와 건물의 등기를 별도로 하며, 토지와 건물이 같은 곳에 있더라도 소유자는 다를 수 있습니다. 그러나 보통은 토지 위에 건물을 짓기 위해서는 토지를 소유하거나, 토지를 사용할 수 있는 권리를 필요로 합니다. 남의 땅에 멋대로 건물을 세울 수는 없는 노릇이지요. 아파트와 같은 집합건물은 1동의 건물을 수십 명의 사람이 세대를 구분하여 각각 소유합니다. 그렇게 되면 아파트를 소유한 사람들이 아파트 대지를 공유하여 소유할 수 있습니다. 각각의 지분 형태로 소유하는 것이지요. 그러나, 그렇게 하면 권리관계나 처분이 복잡하여 대지권이라는 제도가 생겨났습니다. 구분 소유한 전유 부분에 대한 대지사용권을 등기하여 전유 부분에 귀속.. 경매와 공매 경매란 경매에 대해 부정적인 인식을 가지고 있는 사람들이 많습니다. 대개 영화나 드라마에서 경매에 대해 부정적으로 다루고 있기 때문인 듯합니다. 그러나 경매는 기본적으로 개인의 채권 채무 관계를 해결해 주어 자본주의 시스템에서 돈이 잘 돌 수 있도록 하는 제도입니다. 개인이 해결할 수 없는 채권 채무 관계에 대해 법원이 개입하여 교통정리를 해주는 것이죠. 만일 채권자가 본인의 채권 회수를 위한 자력구제를 인정해 버리면, 채무자의 신변에 위협이 될 수 있는 상황이 생길 수도 있습니다. 또는 채권자 능력으로는 도무지 채권 회수를 할 수 없는 상황도 있을 수 있습니다. 그래서 우리나라는 국가기관인 법원으로 하여금 채무자의 재산 매각을 통해 채권자가 채권 회수를 할 수 있도록 법적 절차를 두고 있는데, 이것이 .. 경매 배당 절차에서 손해 보지 않기 위한 핵심 개념 이해하기 경매 물건이 매각되면 배당이라는 절차를 거쳐 채권자들은 채권을 회수할 수 있게 됩니다. 그러나 모든 채권자들이 채권을 회수할 수 있는 것은 아니고, 일부 혹은 전체를 손해 보게 되는 경우도 발생하게 됩니다. 또 그중 어떤 채권자는 가만히 있어도 배당을 받을 수 있는 반면, 또 다른 채권자는 적극적으로 본인의 권리를 증명하고 배당 요구를 해야만 배당을 해주기도 합니다. 이번 글에서는 경매 배당 절차에서 손해 보지 않기 위한 핵심 개념들에 대해 알아보도록 하겠습니다. 당연배당권자 VS 배당요구권자 당연배당권자는 배당요구를 따로 하지 않더라도 당연히 배당받을 수 있는 채권자를 말하고, 배당요구권자는 배당요구를 해야만 배당 절차에 참가할 수 있는 채권자를 의미합니다. 이를 구분하는 기준은, 법원에서 해당 부동산.. 확정일자와 배당순위 주택을 매매하거나 경매 권리분석을 할 때 등기사항증명서 외에 반드시 확인하는 것이 임차인 현황입니다. 주택임대차보호법에서 정한 일정 요건을 갖춘 임차인은 그 힘이 막강하여 매수인이나 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 다만 경매에서는 확정일자 유무와 전입신고일 등에 따라 권리분석과 배당 순위가 달라질 수 있는데요, 이번 글에서는 관련 내용과 함께 경매에서 확정일자를 받은 임차인과 다른 채권자들 간의 배당 순위에 대해 알아보겠습니다. 대항력 vs 대항요건 민법에서 임차권은 채권이기 때문에 임차인은 임대인과의 관계에서 있어서 늘 약자일 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 임대차 계약기간 중에 임대인이 변경되면 임차인은 새로운 임대인과는 채권 관계가 없으므로 쫓겨나게 될 수도 있기 때문입니다. 이러한 임차인을 보호하.. 가압류와 가처분의 권리분석 가압류와 가처분 비교 가압류와 가처분은 장래 채권자의 청구권 보전을 위해 법원의 명령에 따라 임시적으로 집행하는 절차라고 할 수 있습니다. 가압류는 채권자가 돌려받고자 하는 것이 금전일 때 신청하는 것이고, 가처분은 금전 이외의 권리를 지키고자 할 때 신청하는 것입니다. 예를 들어, 주택을 계약하고 매수인이 잔금까지 모두 지급했음에도 불구하고, 매도인이 소유권을 이전하지 않는 경우를 생각해 보겠습니다. 이때 매수인이 계약을 해제하고 매매대금을 돌려받으려 한다면 가압류를 신청해야 하고, 매매대금이 아니라 계약한 대로 소유권을 이전받고자 한다면 가처분을 신청해야 하는 것입니다. 가압류와 가처분 모두 등기가 되면, 채무자로 하여금 해당 부동산을 처분하지 못하도록 하는 금지적 효력이 발생합니다. 그러나 이것이 .. 부동산경매 배당순위 확인하기 경매가 진행되어 물건이 낙찰되면, 낙찰자는 낙찰대금을 내고 소유권을 받고, 채권자는 낙찰대금으로부터 배당을 받아 채무를 변제받습니다. 경매 입찰자는 권리분석을 통해 인수해야 하는 권리뿐 아니라 소제되는 권리 중에서도 임차인 등이 배당을 어느 정도 받는지 파악할 필요가 있습니다. 후순위 임차인이라 할지라도 배당을 전액 받지 못하면 명도하기가 매우 어려워질 수 있기 때문입니다. 또한 선순위의 대항력 있는 임차인이라 할지라도 배당요구를 하게 되면 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없거나 줄어들 수 있습니다. 또는 배당 순위에 따라 인수해야 할 금액이 더 늘어나게 될 수도 있습니다. 따라서, 누가 배당요구를 했는지, 얼마나 배당을 받게 될지 예상해 보는 것은 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 배당순위 0순위 - 경매.. 경매에서 권리 간 순위 이해하기 지난 글에서 물권과 채권의 개념 및 물권의 종류에 대해 알아보았습니다. 이번 글에서는 이 권리들이 서열 관계에 대해 알아보겠습니다. 권리 간 순위를 이해하고 나면, 권리분석이 한결 쉬워질 것입니다. 물권 vs 물권 물권과 물권이 만났을 때는 먼저 성립한 물권이 우선합니다. 이를 선순위우선의 법칙이라고 합니다. 등기부를 보면 각 권리 앞에 번호가 있습니다. 물권은 이 번호 순서대로 힘이 세다고 이해하시면 됩니다. 등기부에는 소유권에 관한 사항을 기록한 갑구와 소유권 이외의 권리 사항을 기록한 을구가 있습니다. 갑구와 을구는 각자 접수된 순서대로 번호를 부여하기 때문에 갑구와 을구 간 권리의 순서를 알기 위해서는 각 권리의 접수일자와 접수번호를 확인하면 됩니다. 접수일자가 다르다면 더 빨리 접수된 권리가, .. 이전 1 2 다음
