부동산경매 배당순위 확인하기

경매가 진행되어 물건이 낙찰되면, 낙찰자는 낙찰대금을 내고 소유권을 받고, 채권자는 낙찰대금으로부터 배당을 받아 채무를 변제받습니다. 경매 입찰자는 권리분석을 통해 인수해야 하는 권리뿐 아니라 소제되는 권리 중에서도 임차인 등이 배당을 어느 정도 받는지 파악할 필요가 있습니다. 후순위 임차인이라 할지라도 배당을 전액 받지 못하면 명도하기가 매우 어려워질 수 있기 때문입니다. 또한 선순위의 대항력 있는 임차인이라 할지라도 배당요구를 하게 되면 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없거나 줄어들 수 있습니다. 또는 배당 순위에 따라 인수해야 할 금액이 더 늘어나게 될 수도 있습니다. 따라서, 누가 배당요구를 했는지, 얼마나 배당을 받게 될지 예상해 보는 것은 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

배당순위

0순위 - 경매집행비용

경매집행비용은 감정료, 현황조사수수료, 신문공고료, 매각 수수료로 구성되어 있습니다. 경매 물건의 기준금액에 따라 매각 수수료가 달라지므로 비싼 물건일수록 경매집행비용은 높아질 수 있습니다. 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 예상 금액을 산출해 볼 수 있습니다. (경매지식 → 경매비용 확인)

1순위 - 경매 물건에 지출한 필요비와 유익비

필요비의 경우 보통 금액이 크지 않으나, 유익비는 경우에 따라 금액이 클 수도 있습니다. 그러나 부동산의 가치가 객관적으로 증가한 것이 인정되어야 하며, 원상회복의 의무가 있을 때에는 유익비 청구가 어렵습니다. 필요비와 유익비 모두 배당 요구권자가 증명해야 합니다.

2순위 - 주택 및 상가의 소액임차인, 최종 3개월분의 임금, 3년 간의 퇴직금, 재해보상금

소액임차인 여부는 지역 별 금액 기준 금액에 따라 달라지며, 기준을 만족하면 보증금 중 일정금액을 우선 변제받을 수 있습니다. 보증금 전액을 보상받는 것은 아니기 때문에 소액임차인 조건에 만족한다 하더라도 일단 경매가 진행되면 피해를 볼 수밖에 없습니다. 또한 소액임차인의 지역 별 기준 금액은 저당권 설정일을 기준으로 하기 때문에, 저당권이 아주 오래전에 설정된 것이라면 배당받을 수 있는 금액이 더 줄어들 수밖에 없습니다. 소액임차인은 기준 금액 조건만 맞다면, 전입신고만 하고 확정일자는 받지 않았어도 우선 변제받을 수 있습니다. 단, 경매개시결정등기 이전에 한 전입신고만 인정됩니다. 배당을 받기 위해서는 직접 신청을 해야 하고, 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.

또 고용인이 많은 사업주의 물건이 경매에 나왔다면, 2순위 배당금액이 커질 수 있으므로 우선변제권이 있는 담보권자라 하더라도 배당을 전액 받지 못하게 될 수도 있습니다.

3순위 - 경매 물건에 직접 부과된 당해세

보통 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세, 지방세로는 재산세 등이 대표적이며 가산금도 포함됩니다. 경매 물건을 낙찰받기 전에는 정확한 세금액을 알기 어렵기 때문에 이후 배당금 배분을 예상하는데 가장 큰 변수가 될 수도 있는 부분입니다. 최근 공시지가 인상으로 인해 종합부동산세가 큰 비중을 차지할 수 있으므로, 아파트 같은 경우에는 특히 주의가 필요합니다.

 

 

 

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4순위 - 담보물권과 우선변제권

담보권자와 우선변제권을 가진 이들은 권리 간 우선순위에 따라 순서대로 배당을 받게 됩니다. 경매개시결정등기 이전에 등기된 담보권자, 임차권 등기권자, 압류권자, 가압류권자는 별도의 신청 없이도 배당을 받게 되지만, 그 이외는 직접 권리 신고를 통해 배당을 신청해야만 배당을 받을 수 있습니다. 당연 혹은 신청 배당의 구분은 경매법정에서 권리에 따른 우선변제권 행사 여부를 인지할 수 있는지 없는지로 결정됩니다. 신청 배당의 경우, 배당요구 종기일까지 배당을 신청하거나 철회할 수 있으며 경매 입찰자는 배당요구 종기일까지 배당 참여자의 변동 사항을 확인할 필요가 있습니다. 선순위 전세권자나 임차인이 배당 신청을 했다가 철회한 경우에는 인수해야 할 금액이 그만큼 늘어나게 됩니다.

4순위에서 가장 변수가 될 수 있는 부분은 당해세 외의 조세채권입니다. 조세채권의 압류 등기가 있을 때는 등기한 날짜가 아니라 법정기일이 언제인지 확인해야 합니다. 왜냐하면 조세채권은 법정기일을 기준으로 배당순위를 정하기 때문입니다. 법정기일이란, 고지서를 발송하여 징수하는 세금은 고지서 발송일을 의미하고, 신고해서 납부하는 세금은 신고납부일을 의미합니다. 세금이 체납되면, 세금 납부의 독촉과 최고 절차를 거친 후 압류 등기를 하기 때문에 보통은 법정기일이 압류 등기일보다 몇 개월은 더 앞서게 됩니다. 따라서 압류 등기보다 앞선 선순위 임차인의 전입일과 조세채권의 압류 등기일이 몇 개월 차이가 나지 않는다면, 조세채권이 먼저 배당을 받아가게 될 수도 있습니다. 그렇게 되면 인수해야 하는 임차인의 보증금이 늘어날 수 있으므로, 조세채권이 있다면 반드시 해당 압류권자에게 법정기일을 확인해 보셔야 합니다.

즉, 담보물권은 설정일, 조세채권은 법정기일, 임차인은 확정일자를 기준으로 배당 순위를 정하시면 되겠습니다.

5순위 - 일반임금채권

2순위에서 배당받은 3개월 분의 임금 외에 더 밀린 임금이 있다면 5순위에서 배당받을 수 있습니다.

6순위 - 국세, 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금

당해세도 아니고, 4순위보다도 늦은 일반 조세채권이라면 6순위가 됩니다.

7순위 - 각종 공과금(의료보험료, 산재보험료, 국민연금보험료 등)

8순위 - 일반채권

일반채권이 여러 개 있을 경우에는 순서 상관없이 안분 배당합니다.

 

위에서 알아본 배당순위는 저당권 설정일이 조세채권의 확정일보다 빠른 경우를 기준으로 했으며, 대부분의 경매 물건은 이 경우에 해당합니다. 은행에서 근저당권을 설정할 때는 보통 세금납부확인서를 제출하도록 하기 때문에 조세채권의 확정일이 저당권 설정일보다 빠른 경우는 드뭅니다. 만약 조세채권의 확정일이 저당권 설정일보다 빠른 경우에는 모든 조세채권의 배당이 끝나고 저당권 등의 담보물권 배당이 이루어진다고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

확정일자와 배당순위

 

경매 배당 절차에서 손해 보지 않기 위한 핵심 개념 이해하기