경매에서 권리 간 순위 이해하기

지난 글에서 물권과 채권의 개념 및 물권의 종류에 대해 알아보았습니다. 이번 글에서는 이 권리들이 서열 관계에 대해 알아보겠습니다. 권리 간 순위를 이해하고 나면, 권리분석이 한결 쉬워질 것입니다.

물권 vs 물권

물권과 물권이 만났을 때는 먼저 성립한 물권이 우선합니다. 이를 선순위우선의 법칙이라고 합니다. 등기부를 보면 각 권리 앞에 번호가 있습니다. 물권은 이 번호 순서대로 힘이 세다고 이해하시면 됩니다. 등기부에는 소유권에 관한 사항을 기록한 갑구와 소유권 이외의 권리 사항을 기록한 을구가 있습니다. 갑구와 을구는 각자 접수된 순서대로 번호를 부여하기 때문에 갑구와 을구 간 권리의 순서를 알기 위해서는 각 권리의 접수일자와 접수번호를 확인하면 됩니다. 접수일자가 다르다면 더 빨리 접수된 권리가, 접수일자가 같다면 접수번호가 더 빠른 권리가 우선하게 됩니다. 권리 순서를 확인할 때는 갑구와 을구의 모든 권리를 종합하여 순서를 확인하셔야 합니다.

단, 경매에서 소유권은 제한물권에 대해 아무런 힘을 발휘하지 못합니다. 왜냐하면 경매는 채무 이행을 다하지 못한 소유자의 부동산을 법원으로 하여금 강제 매각하여 채무를 변제하도록 하는 절차이기 때문입니다. 참고로 소유권은 물건에 대한 사용, 수익, 처분을 모두 할 수 있는 완벽한 권리인데 반해, 이 세 가지 권능 중 일부만 행사할 수 있는 권리를 제한물권이라고 합니다. 권리 행사에 제한이 있는 물권이라고 이해하시면 좋을 것 같습니다. 예를 들어, 전세권은 물건을 사용, 수익 할 수는 있으나, 처분할 수 있는 권리는 없습니다. 우리 민법에서 정한 8가지 물권 중 소유권과 점유권을 제외한 나머지 6개 물권은 모두 제한물권입니다. 그 중 유치권, 질권, 저당권은 담보물권으로, 지상권, 지역권, 전세권은 용익물권으로 분류할 수 있습니다.

이 중 유치권은 등기부에 공시되지 않는 권리로서, 성립하기만 한다면 순위에 관계없이 제3자에게 대항할 수 있습니다. 따라서, 경매에서 우선순위를 따져봐야 하는 물권은 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 이렇게 4가지입니다.

 

 

 

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물권 vs 채권

물권과 채권이 만났을 때는 성립 순서에 관계없이 언제나 물권이 우선합니다. 바로 물권우선주의입니다. 물권은 '공시'를 통해 절대적이고 배타적인 힘을 갖는 반면, 채권은 당사자 간의 약정에 불과하기 때문에 각 상대방에 대해서만 권리를 주장할 수 있을 뿐, 제3자에게는 아무런 효력이 없습니다. 그래서 채권은 언제나 물권에게 질 수밖에 없습니다.

특히 임대차는 채권이라, 부동산의 소유자가 변경되면 권리를 보호받을 수 없습니다. 새로운 소유자가 사용 중인 부동산을 비워달라고 하면 무조건 비워줘야 하는 것이죠. 보통 부동산의 임대차 계약이라면, 주택과 상가가 대부분일 것입니다. 임차인에게 집과 상가는 생존권이 걸린 문제입니다. 그런데, 임대차는 법에서 정한 물권에 해당하지 않으니, 임차인의 지위가 불안정할 수밖에 없습니다. 그래서 우리나라는 '주택임대차보호법'과 '상가임대차보호법'을 각각 만들어 약자일 수밖에 없는 임차인의 지위를 보호하고 있습니다. 특별법은 일반법에 우선하기 때문에 주택과 상가에 대해서는 민법의 임대차가 아닌 특별법 내용을 우선 적용합니다.

특별법에 따르면, 주택의 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면, 제3자에게도 대항할 수 있는 힘을 가지게 됩니다. 상가 임차인은 상가를 인도받고 사업자 등록을 하면 됩니다. 이를 '채권의 물권화'라고 합니다. 즉, 물권은 아니지만 물권과 대등하게 인정받을 수 있습니다. 따라서, 주택 및 상가 임대차와 물권이 만나면 물권과 물권이 만났을 때처럼 먼저 성립한 권리가 힘을 가지게 됩니다.

채권 vs 채권

채권은 상호 간에 우선 순위를 따지지 않고 평등하게 권리를 인정합니다. 이를 '채권자 평등의 원칙'이라고 합니다. 즉, 각자의 채권이 언제, 어떻게 성립했는지 관계없이 모두 평등하게 효력을 가지며, 각자가 가진 채권액에 비례하여 균등하게 변제받을 수 있습니다. 예를 들어, 채권자 A, B, C가 각 300만원, 200만원, 500만원의 채권을 가지고 있다고 하겠습니다. 부동산 매각 대금이 충분하다면 상관없겠지만, 채권자들의 몫이 500만원 밖에 남지 않았다고 한다면, A, B, C는 3:2:5의 비율인 150만원, 100만원, 250만원을 변제받게 되는 것입니다. 단, 세금에 대해 발생한 조세 채권에 대해서는 일반 채권보다 우선권을 부여합니다.

 

권리 간 순위를 이해하게 되면, 말소기준권리를 찾을 수 있고, 채권자들의 배당 순위도 파악할 수 있습니다. 그렇게 되면, 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지, 낙찰 수 명도의 난이도는 어느 정도가 될지 가늠해 볼 수 있습니다. 특히 특별법에 의해 등기되지는 않지만 대항력 있는 임차인의 순위도 확인해야 하기 때문에 권리 간 순위는 등기부 외에 전입세대열람 등의 자료를 추가로 확인하여 종합적으로 판단해야 합니다.

 

 

부동산경매 배당순위 확인하기

 

 

경매 권리분석 첫걸음, 물권과 채권 이해하기