경매 권리분석 첫걸음, 물권과 채권 이해하기

경매로 수익을 얻기 위해서는 권리분석을 잘해야 합니다. 경매에서 권리분석을 어떻게 하느냐에 따라 큰 수익을 낼 수도 있고, 반대로 손해를 보는 일이 생길 수도 있습니다. 보통 경매에 나오는 물건은 복잡한 이해관계가 얽혀 있는 경우가 많습니다. 각종 서류를 통해 확인할 수 있는 내용도 있지만, 표면에 드러나 있지 않은 숨은 변수들도 많습니다.

부동산 경매에서 권리분석이란, 서류 상의 확인된 권리뿐만 아니라, 해당 부동산에 관계된 모든 사항을 파악하여 위험도를 평가하고, 수익을 낼 수 있는 물건인지 조사하는 전반적인 과정을 말합니다. 부동산 경매에는 큰돈이 들어가기 때문에 내 소중한 돈을 지키기 위해서 꼼꼼하고 정확한 권리분석은 필수입니다.

권리분석을 하려면 물권과 채권의 개념과 종류부터 이해할 필요가 있습니다. 그래야 어떤 권리가 더 힘이 세고, 다른 권리들보다 앞장서서 자기 주장을 할 수 있는지 알 수 있습니다. 권리들의 서열 관계를 파악하는 것은 권리분석의 기본입니다. 그럼 이제부터 경매 권리분석에서 마주하게 되는 다양한 권리들에 대해 알아보겠습니다.

물권과 채권의 개념

물권은 물건에 대한 권리를 뜻합니다. 물건에 대해 절대적으로 지배할 수 있는 권리로서, 누구에게나 권리를 주장할 수 있는 힘이 있습니다. 즉, 권리 행사를 위해 타인의 협조나 허가가 필요치 않으며 스스로 물건으로부터 이익을 얻을 수 있습니다.

반면, 채권은 채권 관계에 있는 특정 상대방에 대해서만 주장할 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉, 물건에 대한 직접적인 권리가 아니라 상대방에게 어떤 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리로서, 권리 행사를 위해서는 상대방의 협조나 허가가 필요합니다.

물권우선주의

경매에서 물권과 채권을 구분해야 하는 이유는 물권우선주의 때문입니다. 우리 민법에서는 물권과 채권의 다툼이 생기면 물권의 손을 들어주는데, 물권이 채권보다 우선한다 하여 물권우선주의라고 합니다. 물권이 채권보다 우선할 수 있는 이유는 '공시'입니다. 공시란 등기 또는 점유를 통해 권리의 존재 유무를 타인에게 알리는 것을 말합니다. 따라서, 타인은 해당 부동산에 대해 성립하는 물권을 미리 인지할 수 있으며, 예측하지 못한 피해를 막을 수 있습니다. 그러나 채권은 당사자의 청약과 승낙으로 성립하는 것으로 당사자 사이의 약정일 뿐, 타인이 인지할 수 없습니다. 당연히 해당 채권의 효력이 정당하게 성립하는지도 신뢰하기 어려운 부분이 있습니다.

그래서 물권을 가진 자는 임의로 경매를 신청할 수 있지만, 채권을 가진 자는 법원의 판결을 받아야만 경매를 신청할 수 있습니다. 채권 회수를 위해서 법원으로부터 채권의 효력을 인정받는 절차가 필요한 것입니다. 이때 채권을 원인으로 신청하는 경매를 강제 경매라 하며, 물권으로 신청하는 임의경매와 구분합니다.

물권법정주의

앞서 물권은 물건에 대한 절대적인 권리라고 말씀드렸습니다. 물권의 힘이 강력하기 때문에 이것이 남용되지 않도록 법은 물권의 종류를 정해두고, 사람들이 임의로 다른 물권을 만들지 못하게 했습니다. 이를 물권법정주의라고 합니다. 따라서 물권은 제한된 범위 내에서만 사적 자치를 허용하며 법에서 열거한 물권 외에 다른 물권은 인정하지 않습니다. 반면 채권은 자유계약의 법칙에 따라 다양한 종류가 만들어질 수 있습니다.

 

 

 

반응형

 

 

 

물권의 종류

우리 민법에서는 소유권, 점유권, 유치권, 저당권, 질권, 지상권, 지역권, 전세권 이렇게 8가지 물권을 정해두고 있습니다.

소유권

소유권이란, 자신이 소유한 물건에 대한 사용, 수익 처분을 모두 할 수 있는 권리로서, 가장 기본이 되는 권리입니다. 소유권은 등기를 통해 성립하고 공시됩니다. 소유권은 한 물건에 하나만 성립할 수 있으며, 타인 명의의 소유권과 양립할 수 없습니다. 하나의 물건에 하나의 물권이 성립한다 하여, 이를 일물일권주의라고도 합니다.

점유권

점유권이란, 물건에 대해 사실상 지배할 수 있는 권리를 말합니다. 정당하게 물건을 지배할 수 있는 권리가 있는지는 따지지 않습니다. 물건을 훔쳐서 가지고 있다 하더라도 훔친 자는 점유권을 가지고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 점유권은 점유를 함으로써 성립하기 때문에 점유를 상실하면 점유권도 사라지게 됩니다. 다만 점유를 침탈당했을 때 다시 점유를 회수하면 점유권은 사라지지 않습니다.

유치권

유치권이란, 물건에 관하여 생긴 채권에 대해 변제기가 도래할 때까지 채권을 회수하지 못했을 때, 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 물건을 담보로 하여 채권을 회수하고자 하는 담보물권 중 하나입니다. 유치권자는 사용, 수익, 처분의 권한이 없고, 오로지 물건을 점유하여 채권 변제를 요구할 수 있는 권리만 있습니다. 유치권은 등기가 아닌 점유로 공시되기 때문에, 경매에서 유치권 신고가 있는 경우에는 현장 확인이 필수입니다.

저당권

저당권이란, 금전이 필요한 채무자로부터 그에 상응하는 물건을 담보로 제공받아 채권 회수가 필요할 때 처분할 수 있는 권리입니다. 물건을 인도하지는 않기 때문에 사용, 수익권은 그대로 채무자가 갖고 채권자는 처분할 수 있는 권리만을 가지게 됩니다. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 물건에 대한 저당권을 행사하여 물건을 처분할 수 있으며, 이 처분가액으로 본인의 채권을 회수할 수 있습니다. 저당권은 등기를 통해 공시되며, 담보물권 중 가장 강력한 권리입니다.

질권

질권이란, 동산의 저당권이라고 생각하면 쉽습니다. 저당권은 부동산에 설정하는 권리인 반면, 질권은 부동산 이외의 동산이나 양도할 수 있는 권리에 설정하는 담보물권입니다. 다만, 질권은 동산을 대상으로 하기 때문에 직접 물건을 채권자에게 맡기게 되어 채무자는 사용, 수익에도 제한을 받게 됩니다. 전당포의 경우를 생각하면 이해하기 쉽습니다. 질권은 점유로서 공시되며, 간혹 부동산 권리에 대해 설정된 질권은 등기를 통해 확인할 수 있습니다.

지상권

지상권은 타인 소유의 토지 위에 건물을 짓거나 수목을 소유하기 위한 목적으로 토지를 사용, 수익 할 수 있는 권리입니다. 토지를 처분할 수 있는 권한은 없으나, 타인에게 자유롭게 양도할 수 있는 권한은 있습니다. 토지임대차와 달리 지료를 반드시 지급해야 하는 의무는 없으며, 당사자 간의 계약 내용에 따릅니다. 지상권은 등기에 의해 공시됩니다.

지역권

지역권은 타인의 토지 일부를 자신이 소유한 토지의 이익을 위해 설정하는 권리를 말합니다. 이때 타인의 토지를 승역지, 자신이 소유한 토지를 요역지라고 합니다. 보통 지역권을 설정하는 토지는 맹지인 경우가 많아서, 통행로 확보를 위한 목적이 대부분이라고 보시면 됩니다. 지역권은 등기에 의해 공시되지만, 요역지에 종속되므로 지역권 만을 분리한 권리 행사는 인정되지 않습니다.

전세권

전세권은 임대차와 유사한 제도이지만, 전세권은 물권, 임대차는 채권이라는 차이가 있습니다. 전세권은 물권이기 때문에 등기로 공시되며, 집주인의 동의 없이도 양도가 가능합니다. 필요시 전세권을 담보로 저당권을 설정할 수도 있습니다. 다만 전세권을 등기하기 위해서는 집주인의 동의가 필요합니다. 전세권자는 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 부동산 전체가 아닌 일부에 전세권을 설정한 경우에는 직접 경매를 신청할 수는 없으나, 낙찰대금에서 보증금을 변제받을 수는 있습니다.

 

이상 경매 권리분석을 하기 위해 꼭 알아야 하는 물권과 채권에 대해 알아보았습니다. 부동산에는 여러 권리가 뒤섞여 설정되기 때문에 이러한 권리들을 분석하는 일이 쉽지만은 않습니다. 그러나 이런 권리들을 차근차근 잘 해석할 수 있다면, 경매에서 남들은 보지 못하는 좋은 물건을 발견할 수 있을 것입니다.

 

 

경매에서 권리 간 순위 이해하기

 

부동산경매 배당순위 확인하기