경매 물건이 매각되면 배당이라는 절차를 거쳐 채권자들은 채권을 회수할 수 있게 됩니다. 그러나 모든 채권자들이 채권을 회수할 수 있는 것은 아니고, 일부 혹은 전체를 손해 보게 되는 경우도 발생하게 됩니다. 또 그중 어떤 채권자는 가만히 있어도 배당을 받을 수 있는 반면, 또 다른 채권자는 적극적으로 본인의 권리를 증명하고 배당 요구를 해야만 배당을 해주기도 합니다. 이번 글에서는 경매 배당 절차에서 손해 보지 않기 위한 핵심 개념들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
당연배당권자 VS 배당요구권자
당연배당권자는 배당요구를 따로 하지 않더라도 당연히 배당받을 수 있는 채권자를 말하고, 배당요구권자는 배당요구를 해야만 배당 절차에 참가할 수 있는 채권자를 의미합니다. 이를 구분하는 기준은, 법원에서 해당 부동산의 등기사항증명서를 통해 채권자를 특정하여 인지할 수 있느냐 없느냐 하는 것입니다. 즉, 채권금액이 등기되어 있거나 채권을 가진 것이 명백히 드러나 있어서 채권자의 신고나 신청 없이도 법원이 채권자로 인정할 수 있는 자들에 대해서는 당연배당을 하게 됩니다. 단, 경매개시결정등기 이전에 권리를 갖춘 채권자에 대해서만 인정하며, 이후에 등기된 채권자에 대해서는 당연배당하지 않습니다.
배당요구를 하지 않아도 되는 채권자 - 당연배당권자
- 경매를 신청한 채권자
- 근저당권자 또는 저당권자
- 가압류권자 또는 압류권자
- 매각으로 소멸하는 후순위 전세권자
- 임차권등기명령으로 등기된 임차권자
- 담보가등기로 채권신고한 가등기권자
이 외에 경매개시결정등기 이후에 등기를 설정한 각종 채권자 및 등기사항증명서에서 확인되지 않는 임차인, 임금채권, 조세채권, 일반채권 등은 모두 권리신고와 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있습니다.
권리신고와 배당요구
권리신고는 해당 부동산에 대해 가지고 있는 권리를 신고하여 경매절차의 이해관계인으로 인정받기 위한 절차입니다. 등기사항증명서에 기입되어 있는 자는 당연히 이해관계인으로 인정받는 반면, 그렇지 않은 임차인이나 일반채권자 등은 스스로 권리를 증명하여 신고해야만 이해관계인으로 인정받을 수 있습니다. 이해관계인으로 인정받지 못하면, 경매와 관련한 문건 조회가 불가하고, 매각기일에 출석하여 의견 진술을 할 수 있는 권리 등의 행사를 위한 경매 절차의 진행을 통지받지 못하므로 불이익이 있을 수 있습니다.
민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각 호의 사람으로 한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
이처럼 권리신고는 등기부에 기입되어 있지 않은 부동산 위의 권리자가 이해관계인으로 인정받기 위한 절차인 반면, 배당요구는 매각대금에서 자신이 가진 채권금액을 배당해 달라고 요구하는 절차입니다. 즉, 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않을 수도 있고, 권리신고와 배당요구를 함께 할 수도 있습니다. 여기에서 주의해야 하는 것은 권리신고만 했다고 해서 배당 절차에 당연히 참가되는 것은 아니라는 점입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면, 선택에 따라 권리신고만 해도 낙찰자에게 인수되기 때문에 피해가 없으나, 후순위 임차인이라면 반드시 확정일자를 받아두어야 배당요구를 할 수 있습니다. 단, 소액임차인이 아니라면 반드시 확정일자를 받아두어야 배당요구를 신청할 수 있습니다. 소액임차인은 확정일자가 없어도 대항력을 갖추었다면 권리신고와 배당요구를 통해 일정 금액을 배당받을 수 있습니다.
채권신고
채권신고는 당연배당권자 중에서 채권의 원인과 금액을 법원에 정확히 알려야 할 필요가 있는 채권자들이 법원의 최고에 따라 행하는 절차입니다. 앞서 설명했듯이 당연배당권자는 가만히 있어도 배당에 참여되지만, 배당요구권자는 배당요구 절차를 거치게 됩니다. 이때 채권의 원인과 금액에 대해서도 법원에 알리게 됩니다. 그러나 당연배당권자는 아무것도 하지 않았기 때문에 법원에서 배당에 참여는 시키지만, 정확한 채권금액까지는 법원이 파악하기 어려울 수 있습니다.
만일 법원으로부터 채권신고의 최고를 받았음에도 불구하고, 신고를 하지 않으면 법원은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 채권금액을 계산하게 됩니다. 이 경우에는 채권액을 추가할 수 없습니다. 예를 들어, 근저당권과 같이 등기부에 채권최고액이 기재되어 있는 경우 채권신고를 하지 않아도 해당 금액의 범위 내에서 순위에 따라 당연배당됩니다. 즉, 당연배당권자는 채권신고를 하지 않아도 배당에서 제외되지는 않지만, 본인의 실제 채권금액과 법원에서 산정한 금액이 다를 경우 손해를 볼 수도 있습니다.
그러나 당연배당권자 중에서도 담보가등기권자는 채권신고를 하지 않으면, 배당에서 아예 제외될 수도 있습니다. 가등기는 등기사항증명서만으로는 그 성격이 보존가등기인지 담보가등기인지 법원이 알 수 없기 때문입니다. 따라서, 담보가등기인 것을 신고하지 않으면 보존가등기로 인지하여 배당에 참여시키지 않는 것입니다. 그렇다고 가등기가 보존되는 것은 아니고, 담보가등기인 것이 나중에 밝혀지면 매각으로 소멸될 수 있습니다. 즉, 배당을 받지 못하더라도 담보가등기 성격에 따라 소멸되며, 말소기준권리로도 인정될 수 있습니다. 따라서, 담보가등기권자는 반드시 채권신고를 해서 손해보지 않도록 해야 합니다.
배당요구종기일
경매가 결정되면 법원에서는 해당 부동산의 채권자들에게 권리신고 및 배당요구를 신청하도록 합니다. 배당요구종기일은 배당요구 신청기간의 마감일이라고 생각하면 됩니다. 마감일이 지나서 신청한 배당요구는 효력이 없어 배당을 받을 수 없습니다. 따라서, 배당요구종기일을 잘 확인하여 기간 내에 적법한 절차를 거쳐 배당요구를 신청해야 합니다.
반면, 경매 입찰자는 배당요구의 유무뿐만 아니라 배당요구 신청일도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 배당요구종기일이 지나서 접수된 배당요구도 일단 기록이 되기 때문에, 배당요구종기일을 넘긴 배당요구라면 배당에서 제외하고 권리분석을 해야 합니다.
배당요구의 철회
배당요구의 철회는 당연배당권자와 배당요구권자 모두 자유롭게 행사할 수 있습니다. 단, 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구종기일 이후 철회할 수 없습니다. 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 하는 부담이 바뀌는 경우란, 선순위 임차인이나 전세권자가 배당요구를 했다가 철회하는 경우입니다. 이때 선순위 임차인이나 전세권자가 배당을 받지 않으면 낙찰자가 그대로 인수해야 하기 때문에 배당요구를 했다가 철회한 경우, 낙찰자의 인수 부담은 완전히 달라질 수 있습니다. 또한, 선순위 임차인이 소액임차인인 경우, 배당요구를 철회하면 소액보증금만큼의 인수액이 늘어나게 되는데 이 또한 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우라고 할 수 있습니다.
부동산경매 배당순위 확인하기
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