재건축과 리모델링 비교

 

최근 재건축이 불가하여 리모델링을 추진했던 아파트 단지들이 리모델링 사업 추진을 철회하고 재건축 추진으로 방향을 전환한다는 소식이 들려오고 있습니다. 정부가 교체되면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 해석되는데요, 사람들은 무엇 때문에 리모델링보다 재건축을 선호하는지, 재건축과 리모델링의 차이를 한번 비교해 보겠습니다.

 

적용 법령이 다르다

재건축은 도시 및 주거환경 정비법의 적용을 받고 리모델링은 건축법과 주택법의 적용을 받습니다. 건축법 적용을 받는 리모델링은 일반 건축물의 경우이며, 아파트의 경우는 주택법의 적용을 받습니다. 건축법에 의한 리모델링에는 대수선, 증축, 개축까지 가능하지만, 주택법에 의한 리모델링은 대수선과 증축만 가능합니다. 적용 법령이 다르기 때문에 사업 목적, 적용 기준, 절차 등 모든 것이 달라지게 됩니다.

 

* 대수선이란?

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부형태를 수선 및 변경하거나 증설하는 것으로 증축, 개축 또는 재축에 해당하지 않는 것

 

*증축이란?

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것

 

*개축이란?

기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것

 

안전진단 기준이 다르다

리모델링은 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능한 반면, 재건축은 준공 후 30년이 지나야 안전진단을 신청할 수 있습니다. 그러다 보니, 재건축은 리모델링보다 낮은 등급으로 D 또는 E등급이 나와야 재건축 대상이 될 수 있습니다. 30년이 지나도 건물 상태가 양호하여 C등급 이상이 나오게 되면 재건축을 진행할 수 없습니다. 반면 리모델링은 구조가 어느 정도 안전해야 사업을 진행할 수 있기 때문에 C등급 이상이 되어야 사업 대상이 될 수 있습니다. D등급 이하가 되면 리모델링은 진행할 수 없습니다.

리모델링은 B등급 이상이면 수직 증축 및 수평 증축 모두 가능합니다. 즉, 층수를 늘려 세대수를 증가시킬 수 있다는 의미입니다. C등급 이상은 수평 증축만 가능합니다. 수평 증축은 건물의 층수는 유지한 채 옆으로 면적만 늘리는 것입니다. 즉, B등급보다 구조적으로 안전하지 않기 때문에 수직으로 건물을 높게 증축하는 것은 불가능하다는 의미입니다.

 

 

 

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수직이든 수평이든 무한정 늘릴 수 있는 것은 아니고, 이 또한 제한이 있습니다. 수직 증축은 기존 건물이 14층 이하일 경우 2개 층까지만 늘릴 수 있고, 기존 건물이 15층 이상이라면 3개 층까지만 늘릴 수 있습니다. 수직 증축을 하게 되면 건물이 받는 하중이 증가하기 때문에 구조 안전 상 4개 층 이상의 증축은 허용하지 않고 있습니다.

수평 증축으로 세대 당 면적을 증가시킬 수 있는 범위는 전용면적 기준 85제곱미터 미만은 40% 이내, 85제곱미터 이상은 30% 이내입니다. 이 증가 면적의 합계 내에서 새로 분양할 수 있는 세대수 증가도 가능한데, 이는 단지 전체 세대 수의 15%까지만 가능합니다. 예를 들어 기존 1,000세대의 아파트 단지였다면, 150세대까지만 늘려서 새로 분양할 수 있다는 의미입니다.

새로 분양하는 세대수가 많을수록 사업으로 얻을 수 있는 이익이 커지는데, 리모델링은 재건축에 비해 상한이 정해져 있습니다. 그래서 리모델링은 재건축보다 사업성이 떨어진다고 보는 것입니다. 그러나 리모델링은 이렇게 늘릴 수 있는 범위가 정해진 용적률을 초과하는 경우에도 건축심의를 거쳐 용적률의 법적 상한을 초과할 수 있습니다. 반면, 재건축은 정해진 용적률을 초과하여 건축할 수 없기 때문에, 기존 용적률이 높아서 용적률을 늘리는데 한계가 있는 경우라면 리모델링의 경우가 더 좋은 선택이 될 수도 있습니다.

 

공사 방식이 다르다

앞서 재건축과 리모델링은 기준이 되는 안전진단 등급이 다르다고 말씀드렸습니다. 이는 공사 방식의 차이 때문이라고 말할 수 있습니다. 재건축은 전체 건물을 허물고 새로 짓습니다. 따라서 아직 쓸 수 있는 건물이라면 전면 철거하는 것이 경제적으로 손해일 수 있습니다. 그래서 안전진단 등급이 D등급 이하로, 허물고 새로 짓는 것이 더 나은 경우에 한하여 재건축을 허용해 주고 있는 것입니다. 반면, 리모델링은 건물의 뼈대는 살리고 나머지 부분을 철거하여 새로 짓습니다. 사실 상 주요 구조부만 남겨 놓고 모든 것을 허물기 때문에 리모델링이라 하더라도 새로 지은 아파트와 거의 같다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 경우에 따라 리모델링이 재건축에 비해 사업성이 조금 떨어질 수는 있으나, 실질적 효과 면에서는 재건축과 유사하다고 할 수 있습니다.

 

리모델링 vs 재건축

	리모델링	재건축
적용 법령	건축법 및 주택법	도시 및 주거환경 정비법
최소 연한	준공 후 15년 이상	준공 후 30년 이상
안전진단	수직 증축 B등급 이상 수평 증축 C등급 이상	D등급 이하(D, E등급)
공사 방식	주요 구조부 유지 후 대수선, 증축	전면 철거 후 신축
증축 범위	수직 증축 3개층 이하 (14층 이하일 경우 2개층 이하) 수평 증축 기존 전용면적의 30~40% 이내	제한 없음 (용적률 범위 이내)
세대수 증가	전체 세대 수의 15% 이내	제한 없음
용적률	법적 상한 초과 가능(건축심의로 결정)	법적 상한 이내
건축기준 완화	건폐율, 용적률, 조경, 높이제한 등	해당 없음

 

재건축과 리모델링, 각각 장단점이 있기 때문에 덮어놓고 재건축이 무조건 좋다고 말하기는 어려울 것 같습니다. 해당 아파트의 건축 연한, 규제, 용적률, 평면 구성 등 다방면에서 실익을 따져서 재건축과 리모델링 중 더 나은 방향으로 결정하는 것이 현명하다고 할 수 있겠습니다.

 

 

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