같은 면적의 오피스텔이 아파트보다 좁아 보이는 이유

아파트 규제에 대한 풍선 효과로 인해 주거용 오피스텔에 대한 관심이 뜨겁습니다. 요즘 분양되는 주거용 오피스텔은 아파트 구조와 비슷해서 청약 경쟁률이 높을 뿐만 아니라 분양가도 결코 아파트에 밀리지 않는다고 합니다. 그러나, 같은 평수임에도 불구하고 오피스텔이 아파트보다 좁다고 느끼지 않으셨나요? 왜 그런지 알아보기 위해 먼저 전용면적, 공용면적, 서비스면적, 실사용면적, 공급면적, 계약면적이 각각 어떻게 다른지 살펴보겠습니다.

 

 

 

전용면적

전용면적은 소유자가 단독으로 사용할 수 있는 각 세대의 독립적인 공간을 말합니다. 일반적으로 현관문을 열고 들어가 '우리 집'이라고 말하는 공간입니다. 거실, 주방, 방, 화장실 등을 포함합니다. 단, 여기에 발코니는 포함되지 않습니다.

 

 

공용면적

공용면적은 말 그대로 공용으로 사용하는 면적입니다. 공용면적은 크게 주거공용면적과 기타공용면적으로 나누어집니다. 주거공용면적이란 복도, 계단, 엘리베이터 등 주거와 직접적으로 관련된 공간을 말하며, 기타공용면적이란 주거 목적 외 관리실, 기계실, 놀이터 등의 공용시설 면적을 말합니다.

 

 

서비스면적

아파트에서 서비스면적은 대부분 발코니 공간입니다. 이 부분에 대한 면적은 용적률, 전용면적, 공용면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않기 때문에 서비스면적이라고 부릅니다. 즉, 분양가에도 포함이 되지 않습니다. 발코니는 대부분 확장하여 실내 공간을 더 넓게 쓸 수 있도록 하고 있는데, 그럼 발코니를 크게 할수록 더 좋은 게 아니냐라고 생각할 수 있습니다. 

그러나, 발코니는 외벽길이에서 돌출되는 부분의 길이가 1.5m 이내일 때만 서비스면적으로 인정하고 있습니다. 발코니가 외벽에서 1.5m 이상 돌출된다면 초과하는 부분은 전용면적에 포함하기 때문에 서비스면적은 정해진 범위 내에서만 확보할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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실사용면적

실사용면적은 세대가 실제로 사용할 수 있는 주거면적으로서, 전용면적과 서비스면적을 합한 것을 말합니다. 발코니를 확장하면 같은 평수라도 실제로는 더 넓게 공간을 사용할 수 있습니다. 요즘 분양되는 아파트는 처음부터 확장형으로 설계하기 때문에 같은 평수라도 오래된 아파트에 비해 더 넓게 느껴질 수 있습니다.

 

 

공급면적

공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말합니다. 요즘 분양되는 아파트는 공급면적을 말할 때 몇 평형이라는 표현 대신 제곱미터 단위를 사용해 표현하고 있습니다.

여기서 잠깐! 국민주택 규모로 대표되는 85㎡가 34평형이라고 하는데, 뭔가 좀 이상하다고 못 느끼셨나요? 1평은 대략 3.3㎡이라고 하는데, 85㎡를 3.3㎡로 나누면 대략 25.7평 정도 됩니다. 아무리 계산해도 34평이라는 결과는 나오지 않죠. 어떻게 된 걸까요? 2009년 4월 1일 이후부터 아파트 공급면적을 세대 별로 표시하는 경우 주거의 용도로 쓰이는 전용면적으로만 표시하도록 했습니다. 즉, 85㎡인 25.7평은 주거 공간의 전용면적이고, 34평은 공용면적이 합쳐진 면적이라고 이해할 수 있습니다.

 

 

계약면적

계약면적은 공급면적에 기타공용면적(관리실, 기계실, 놀이터 등)을 합한 면적을 말합니다. 오피스텔이 이 계약면적을 분양면적으로 하고 있습니다. 반면 아파트는 앞서 살펴본 공급면적을 분양면적으로 하고 있습니다. 여기에 바로 같은 평수라도 오피스텔이 더 좁게 느껴지는 이유가 숨어 있습니다. 계약면적에는 기타공용면적까지 포함되어 있기 때문에 같은 면적이라면 전용면적의 비율이 당연히 더 낮을 수밖에 없습니다. 그래서 보통 아파트는 전용률이 80%, 오피스텔은 50% 안팎이 된다고 합니다.

 

정리하자면,

오피스텔의 분양면적 = 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)

아파트의 분양면적 = 공급면적(전용면적+주거공용면적)

 

아파트와 오피스텔의 분양면적이 이렇게 다른 이유는 각각 다른 법의 적용을 받기 때문인데요, 아파트는 주택법을, 오피스텔은 건축법을 적용받습니다.

오피스텔이 아파트보다 저렴하다는 인식이 있는데, 동일한 면적이라도 애초에 분양면적에 포함되는 부분이 다르기 때문에, 단순히 평 당 분양가를 비교할 것이 아니라 전용률도 꼼꼼히 따져보는 것이 좋겠습니다.