다가구주택 임대차 계약 시 유의사항 - 최우선변제

 

흔히 다가구주택과 다세대주택을 혼동하곤 합니다. 부동산에 대해 잘 알고 있는 사람이 아니라면, 외관상 다가구주택과 다세대주택을 구별하는 것은 쉽지 않을 것입니다. 그러나 다가구주택 또는 다세대주택의 임대차 계약을 맺으려는 경우에는 반드시 이 둘을 구분할 필요가 있습니다. 이번 글에서는 다가구주택과 다세대주택을 구분하고, 다가구주택 임대차 계약 시 반드시 확인해야 하는 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

다가구주택 VS 다세대주택

건축법으로 다가구주택과 다세대주택에 대한 기준을 따로 두고 있으나, 간단히 설명하면 다가구주택은 소유자가 1인인 단독주택이고, 다세대주택은 소유자가 다수인 공동주택입니다. 다가구주택은 소유자가 같은 건물 내에 거주하면서 나머지 호실에 대해 임대하거나, 다른 곳에 거주하면서 건물의 모든 호실을 임대합니다. 즉, 주인 세대를 제외한 모든 호실의 거주자는 임차인이 되는 것입니다. 다세대주택은 각 호실 별 소유자가 다르기 때문에 직접 거주하거나 임대할 수 있습니다. 등기사항증명서도 다가구주택은 건물 전체에 대해 한 건으로 조회되고, 다세대주택은 각 호실 별로 구분등기되어 있기 때문에 세대 별로 열람할 수 있습니다.

보통 다가구주택은 다세대주택에 비해 규모가 작고 전월세 보증금도 소액인 경우가 많습니다. 그래서 청년이나 신혼부부들이 많이 거주하게 되는데, 이들과 같인 사회초년생들은 부동산 계약 등에 대한 경험이 적어 피해를 보는 경우가 적지 않습니다. 다가구주택 전월세 보증금을 지키기 위해 다음 두가지 사항은 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

저당권 설정일 확인하기

최우선변제 대상 여부를 결정하는 중요한 기준

다가구주택은 소액보증금인 경우가 많아서 만일 집이 경매로 넘어가더라도 최우선변제를 받을 수 있습니다. 최우선변제는 앞서 설정된 저당권보다 먼저 일정 금액의 보증금을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 소액임차인의 주거 안정을 위해 만들어진 제도입니다. 그러나, 중요한 것은 최우선변제를 받을 수 있는 기준이 임차인의 전입일이 아니라 해당 주택의 최초 담보물권 설정일을 기준으로 한다는 것입니다. 임차인의 전입일과 상관없이 해당 주택에 설정된 저당권 또는 근저당권이 언제 설정되었는지에 따라 최우선변제를 받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다. 왜냐하면 소액임차인의 주거 안정도 중요하지만, 채권자의 권리도 보호해야 할 필요가 있기 때문입니다.

아래 최우선변제 금액 기준표를 보게 되면, 최초 담보물권 설정일에 따라 최우선변제 대상이 될 수 있는 소액보증금 적용범위와 최우선변제금이 다른 것을 알 수 있습니다. 이 금액은 시간이 지날수록 상승하게 되는데, 임차인의 전입일을 기준으로 한다면 담보물권자는 불측의 손해를 입게 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

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담보물권 설정일	대상지역	소액보증금 적용범위	최우선변제금
2014.01.01 ~ 2016.03.30	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원 이하	2,000만원
	그 외 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016.03.31 ~ 2018.09.17	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 외 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018.09.18 ~ 2021.05.10	서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원
	수도권 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종	1억원 이하	3,400만원
	광역시(군 제외), 안산, 김포, 광주, 파주	6,000만원 이하	2,000만원
	그 외 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021.05.11 ~	서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원
	수도권 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3,000만원 이하	4,300만원
	광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원
	그 외 지역	6,000만원 이하	2,000만원

 

예를 들어, 2015년 서울 기준으로 보면 보증금 9,500만원 이하의 임차인에게 3,200만원을 최우선으로 변제하도록 되어 있습니다. 저당권자인 은행은 이 부분을 감안하여 대출금액을 산정했을 것입니다. 그런데 현재 2022년 기준은 보증금 1억 5,000만원 이하의 임차인에게 5,000만원까지 변제하도록 되어 있습니다. 이때 현재 임차인의 전입일을 기준으로 한다면 2015년에는 고려하지 않아도 되었던 임차인까지 소액임차인이 될 수 있으며 최우선으로 변제받아가는 금액도 더 늘어나게 되어 은행이 회수할 수 있는 채권금액이 줄어드는 피해가 발생하게 되는 것입니다.

바꿔 말하면, 2022년에 1억 2,000만원의 보증금을 내고 들어온 임차인은 2022년 기준으로 당연히 소액임차인에 해당하는 줄 알았는데, 계약한 주택의 저당권 설정일이 2015년이어서 최우선변제권 행사를 할 수 없는 상황이 되는 것입니다. 2015년 기준으로는 보증금 9,500만원 이하의 임차인에 대해서만 최우선변제권을 인정해 주기 때문입니다. 

따라서, 다가구주택에 담보물권이 설정되어 있다면 그 설정일을 확인하고 현재 계약하려는 보증금이 담보물권 설정일 기준의 소액보증금 적용범위 내에 있는지 반드시 확인할 필요가 있습니다. 소액보증금 범위를 확인하는 방법은 전세보증금이 5,000만원이라면 그대로 5,000만원을 기준으로 하면 됩니다. 보증금 3,000만원에 월세 20만원인 월세 계약이라면 보증금에 월세 곱하기 100으로 계산한 금액을 합치면 됩니다. 즉, 보증금 3,000만원 + [월세 20만원 x 100] = 5,000만원입니다. 보증금은 소액임차인을 구분하는 기준 금액일 뿐 최우선변제금이 아님에 유의하시길 바랍니다. 

 

먼저 입주한 임차인들의 보증금을 확인하자

최우선변제금을 얼마나 받을 수 있을지 예측 가능

공동주택인 아파트나 다세대주택 같은 경우에는 각 호실마다 구분등기되어 있고, 소유자가 다르기 때문에 보통 본인 외에 다른 임차인이 존재하기 어렵습니다. 그러나 앞서 얘기한 것과 같이 다가구주택은 소유자가 1인인 단독주택으로 분류됩니다. 즉, 단독주택을 여러 공간으로 나누어 다수의 임차인이 거주하는 형태라고 할 수 있습니다. 이것은 다른 임차인이 있다면, 전입일자에 따라 최우선변제 순서가 달라질 수 있다는 것을 의미합니다. 나보다 먼저 전입신고 후 거주하는 임차인이 있다면 당연히 최우선변제를 받을 때는 그들보다 늦게 받게 됩니다.

만약 살고 있는 다가구주택이 경매로 넘어가서 시세보다 낮은 가격에 낙찰되었다면, 앞선 임차인들의 최우선변제금을 다 충당하고 내 몫으로 돌아오는 돈이 부족하거나 없을 수도 있기 때문에 먼저 입주한 임차인들의 보증금을 확인할 필요가 있는 것입니다. 더구나 다른 채권자들의 권리를 보호하기 위해, 최우선변제금은 낙찰가의 1/2까지만 배당할 수 있습니다. 만약 5억원에 낙찰되었다면 최대 2억 5,000만원까지만 최우선변제금으로 배당할 수 있습니다.

따라서, 다가구주택의 임대차 계약을 할 때는 저당권 등의 담보물권 설정 금액 뿐만 아니라, 먼저 입주한 임차인들의 보증금 합계액도 고려하여 만일의 경우를 대비할 필요가 있습니다.

 

 

확정일자와 배당순위

 

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