해약금과 위약금 구분하기

집을 팔고 싶은 사람과 사고 싶은 사람이 서로의 집과 돈을 교환하기로 합의했다면, 둘 사이에는 매매 계약이 성립하게 됩니다. 이제 매도인은 매수인에게 집을 넘겨줘야 할 의무가 발생하고, 매수인은 매도인에게 집값을 지불해야 할 의무가 발생합니다. 즉, 이들 사이에 집에 대한 매매 계약이 체결되면서, 매도인에게는 매매 대금에 대한 채권과 소유권 이전의 채무가, 매수인에게는 집 소유권에 대한 채권과 대금 지급의 채무가 각각 발생하게 된 것입니다. 계약 체결 후 매수인은 매도인에게 우선 계약금 10%를 지급했습니다. 그런데, 누군가 나타나 매도인에게 더 비싼 금액에 집을 사겠다고 하자 매도인은 기존에 체결한 계약을 해제하고 싶어졌습니다.

이와 같은 일은 부동산 계약 과정에서 종종 일어날 수 있는 일이며, 이와 관련된 분쟁도 많이 일어나고 있습니다. 보통 계약을 해제하고 싶을 때, 매수인이라면 계약금을 포기하고 매도인이라면 계약금의 배액을 상환하게 됩니다. 이 계약금은 해약금일까요 위약금일까요? 그게 그거 아니냐고요? 이번 글에서는 알쏭달쏭 헷갈리는 해약금과 위약금에 대해 알아보겠습니다.

계약과 계약금 계약

위 사례에서 매도인과 매수인이 집을 팔고 사기로 약속한 것은 계약입니다. 계약 후 계약 체결의 증거로서 매수인이 매도인에게 계약금 10%를 지급한 것은 계약금 계약입니다. 즉, 집에 대한 매매 계약이 주된 계약이고, 계약금 계약은 매매 계약에 종된 계약이라고 볼 수 있습니다.

계약금 계약은 매수인이 매도인에게 계약금을 지급함으로써 성립합니다. 계약금의 일부만을 지급하거나, 계약금을 지급하기로 약속한 것만으로는 계약금 계약이 성립하지 않습니다. 계약금 계약이 없으면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있는 효력이 발생하지 않으므로, 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 즉, 계약금 일부를 지급하고 지급한 일부만을 포기하거나, 지급한 일부의 배액을 상환하는 것으로 계약을 해제할 수 없다는 뜻입니다. 만약 이것이 가능하다면 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래할 수 있다고 대법원은 판단했습니다.

계약금은 해약금으로 추정된다

계약이 일단 성립한 후에는 어느 한쪽이 일방적으로 해제할 수 없습니다. 그러나 계약금 계약을 한 경우에는 민법의 제565조에 따라 계약을 해제할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 원칙적으로 계약은 해제할 수 없지만, 경솔하게 계약한 자에게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 기회를 주는 것입니다. 단, 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 행사하는 대신 계약금 상당의 불이익을 감수하도록 합니다. 그래서 계약금은 해약금으로 추정됩니다.

그럼에도 불구하고, 계약의 해제를 모두 인정해 버리면, 거래 질서가 무너질 수 있습니다. 규정을 자세히 보면 '당사자 간에 다른 약정이 없는 한' 매매 계약을 해제할 수 있다고 되어 있습니다. 즉, 당사자 간의 합의를 통해 계약금을 해약금으로 하지 않는다는 취지의 약정을 하면, 이때는 계약금을 해약금으로 추정할 수 없습니다. 즉, 이때는 민법 제454조에 따라 계약을 해제할 수 없습니다. 

아울러 이 규정은 계약 당사자의 일방이 계약의 이행에 착수하기 전까지만 유효합니다. 계약금 지급 후 매수인이 중도금을 지급했다면, 이는 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다. 이때도 더 이상 계약금을 해약금으로 하여 계약을 해제할 수 없습니다.

민법 제565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

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위약금은 별도의 약정이 필요하다

위약금은 계약 위반에 대해 부과하는 돈입니다. 즉, 계약을 위반한 자가 상대방에게 지급해야 하는 손해배상 성격의 돈이라고 할 수 있습니다. 그러나 상대방 입장에서는 정말 손해가 발생했는지, 손해액은 어느 정도인지 입증하기가 쉽지 않습니다. 민법 제398조 4항에 따르면, 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 되어 있습니다. 그래서 계약금을 위약금으로 하겠다는 별도의 약정을 하게 되면, 손해에 대한 내용을 입증하지 않아도 계약금을 위약금으로 청구할 수 있게 되는 것입니다.

따라서, 위약금 약정을 별도로 하지 않았다면, 어느 한쪽의 귀책사유로 계약이 해제되었다고 하더라도, 상대방은 계약 해제로 입은 손해만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금을 위약금으로 하여 몰수할 수 없는 것입니다.

해약금 vs 위약금

종합하면, 해약금은 계약금 상당의 불이익을 감수하고서라도 계약을 해제할 수 있는 권리를 행사하는 것이고, 위약금은 어느 한쪽이 계약을 위반하여 이행하지 않음으로써 발생하는 손해에 대해 청구할 수 있는 금액입니다. 해약금은 별도의 약정이 없어도 계약금 계약이 성립했다면 추정되는 것이고, 이를 배제하는 취지의 별도 약정이 있어야 효력을 없앨 수 있습니다. 반면, 위약금은 별도의 약정이 있어야 성립하는 것으로, 아무런 약정을 하지 않았다면 계약금을 위약금으로 청구할 수 없습니다.

계약의 구속력을 높이기 위해서는 해약금 배제 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 또는 이를 역으로 이용해 계약금을 10%가 아니라 20%나 30%로 지급하여 계약금 계약을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 계약을 해제하고자 하는 자는 배액을 상환해야 하는데 금액이 크다면 상당한 압박이 될 수도 있기 때문입니다. 계약금 10%는 관행일 뿐, 법률로 정해진 비율이 아니기 때문에 계약 당사자들 간의 합의로 얼마든지 정할 수 있습니다. 

위약금 약정을 통해 계약 해제에 따른 손해에 대비하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 그러나, 이런 경우 손해배상액의 한도가 계약금 상당으로 한정되기 때문에 손해액이 크고, 이를 분명히 입증할 수 있다면 위약금 약정이 오히려 도움이 되지 않을 수도 있습니다. 해약금과 위약금을 정확히 구분해서 현명한 계약서 작성에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

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