임대차 계약 기간 중 임대인이 변경된다면?

 

임대차 계약 기간 중에 살고 있는 집의 주인이 바뀐다면 어떨까요? 내 보증금은 어떻게 되는 건지, 계속 거주할 수 있는 건지 궁금해질 텐데요, 이번 글에서는 이와 관련된 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

계약서를 다시 써야 하는가

전입신고를 하고 거주하는 경우라면 새 임대인과 계약서를 다시 쓸 필요까지는 없습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 했다면 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 것으로 집주인이 바뀌어도 임차인의 지위를 유지할 수 있습니다. 보증금 반환 등 임대인의 의무가 새 소유자에게 그대로 승계되기 때문에, 계약서를 다시 쓰지 않아도 임대차 계약의 효력에 아무런 영향이 없습니다.

그러나, 전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추지 못했다면 반드시 새 임대인과 계약서를 다시 작성해야 합니다. 대항력을 갖추지 못한 임대차 계약은 일반채권계약이 되어 임차인은 새 임대인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 새 임대인이 기존 임대차 계약의 승계를 거부하고, 임차인에게 나가 달라고 하면 임차인은 쫓겨날 수밖에 없습니다.

 

임대차 기간은 어떻게 되는가

임대차 계약 기간 중에 임대인이 변경되어도 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 기존 임대차 계약의 효력이 유지된다고 말씀 드렸습니다. 따라서, 임차인은 임대인의 변경 여부와 관계없이 기존에 계약한 기간만큼 거주할 수 있습니다.

그런데 만약 새 임대인과 계약서를 다시 작성했다면, 다시 작성한 방법에 따라 임대차 기간이 달라질 수 있습니다. 새 계약서를 작성하지 않고, 기존 임대차 계약서에 새 임대인이 기존 임대차 계약을 승계한다는 내용의 문구만 넣어 계약했다면 임대 기간은 남은 계약 기간이 됩니다. 즉, 1년 거주 후 임대인이 바뀌어 승계 계약을 했다면, 임차인은 남은 1년 동안 더 거주할 수 있습니다. 

반면, 1년 거주 후 임대인이 바뀌어 남은 1년에 대해 새 임대인과 새로 계약서를 작성했다면, 이때는 임차인의 선택에 따라 남은 1년만 더 거주할 수도 있고 주택임대차보호법에서 보장하는 최소 2년을 더 거주할 수도 있습니다. 여기에서 핵심은 새로 작성한 계약서입니다. 새로 작성한 계약은 기존 임대차 계약의 승계가 아니라 새 임대인과 임차인 간의 새로운 계약으로 보고, 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년의 임대차기간을 보장해 주어야 하는 것입니다. 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

법률에서 정한 내용에 따라, 2년 미만으로 정한 임대차에 대해 임대인은 1년으로 계약했으니, 임차인에게 나가 달라고 주장할 수 없습니다. 따라서 계약 기간 중에 임대인이 바뀌었다면 경우에 따라 임차인 입장에서는 계약서를 다시 작성하는 것이 유리할 수도 있습니다. 이미 거주한 1년에 2년을 더 거주할 수 있고, 계약갱신청구권을 행사하면 최대 5년까지 안정적으로 거주할 수 있기 때문입니다. 반면, 임대인 입장에서는 기존 계약서에 기존 임대차 계약을 승계한다는 뜻의 문구만 추가하고, 새 계약서는 작성하지 않는 것이 유리할 것입니다.

 

 

 

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새 임대인이 못 미덥다면 임차인은 계약을 해지할 수 있다

임대인이 집을 매매하는 것은 본인의 재산권을 행사하는 것으로 임차인이 관여할 문제가 아닙니다. 따라서 새 임대인의 지위 승계에 대해 임차인의 동의를 구할 필요도 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다. 대신 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 주택을 양수하는 새 임대인은 무조건 종전 임대인의 지위를 승계하도록 강제하고 있습니다. 종전 임대인과 새 임대인 간에 기존 임대인의 의무를 승계하지 않는다는 뜻의 특약을 추가하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 주택임대차보호법 제10조에 따라 전혀 효력이 없습니다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위한된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

그런데 임차인 입장에서 새 임대인이 못 미더운 경우가 있을 수 있습니다. 새 임대인이 기존 임대차를 그대로 승계한다는 것은 임차인이 계약 만료 후 새 임대인에게 보증금을 받아 나가야 한다는 뜻입니다. 그런데 새 임대인이 보증금을 반환해 줄 여력이 없어 보인다면, 임차인은 임대차 지위의 승계를 거부하고 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 본인의 재산권 행사를 하는데 제약이 없듯이, 임차인도 스스로를 보호하기 위해 임대차 승계에 대해 거부할 수 있도록 한 것입니다. 따라서, 임대차 계약 기간 중에 임대인이 변경된 사실을 알았다면, 임차인은 유불리를 따져서 새 임대인과 새로 계약을 체결할지, 계약을 해지할지 결정할 수 있습니다. 계약을 해지하고자 한다면 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 기존 임대인은 새 임대인이 임대차를 승계하기로 했으니 반환해 줄 수 없다고 거절할 수 없습니다. 

 

 

계약 기간 연장 및 보증금 증액 시 계약서 작성하는 방법