재개발·재건축의 입주권과 분양권

입주권과 분양권은 모두 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 말하기 때문에 혼동해서 사용하는 경우가 많습니다. 그러나 새로 지어질 주택의 소유권을 취득할 수 있는 권리라는 점에서만 그 의미를 같이 할 뿐, 권리를 취득하기 위한 조건, 세금 등 많은 부분에서 차이가 납니다. 이번 글에서는 입주권과 분양권은 어떻게 다르고 왜 구분할 필요가 있는지 알아보겠습니다.

입주권

입주권은 재개발·재건축 사업에서 사용하는 용어입니다. 재개발·재건축은 기존 사람들이 살고 있는 동네를 새로 개발하거나 건물을 다시 짓는 것을 뜻합니다. 당연히 기존에 토지나 건물을 소유하고 있던 사람들에게 보상을 해 줄 필요가 있습니다. 이때 재개발·재건축 지역의 '토지 등 소유자'들이 조합을 설립하여 사업을 진행할 때, 조합원들에게 새로 지어질 주택의 소유권을 우선 취득할 수 있는 권리를 주게 되는데 이것이 바로 입주권입니다. 즉, 재개발·재건축 사업에서 조합원들이 분양 신청을 하여 받게 되는 권리가 입주권입니다.

입주권을 받기 위해서는 우선 필수적으로 조합원이 되어야 합니다. 재개발 사업에서는 토지 또는 건축물 소유자와 지상권자까지도 조합원이 될 수 있습니다. 이들은 조합 설립에 반대하더라도 강제적으로 가입이 되기 때문에 일단 조합원이 되었다가 추후 분양 신청을 하지 않고 현금청산자가 되어 조합을 탈퇴할 수 있습니다. 당연히 입주권은 받을 수 없습니다. 

재건축 사업에서는 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하고 있는 사람만이 조합원이 될 수 있습니다. 재건축 조합은 임의가입으로 조합 설립에 찬성한 사람들만 조합원이 될 수 있습니다.

분양권

분양권은 청약에서 사용되는 용어로써, 일반인이 분양 계약을 통해 받게 되는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양 신청이 끝나면 일반 분양을 하게 되는데 이때 일반인을 대상으로 청약 신청을 받습니다. 이 청약을 통해 당첨되면 입주권이 아니라 분양권을 받게 됩니다. 즉, 조합원이 아닌 일반인이 받는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리는 모두 분양권이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

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입주권의 장점

일반 분양보다 조합원 분양 신청이 먼저 진행되기 때문에 좋은 집을 먼저 선점할 수 있습니다. 또한 가격도 일반 분양가보다 저렴하기 때문에 추후 더 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 재개발·재건축 사업을 진행하기 위해 시공사를 선정하게 되는데 원칙적으로 시공사 선정은 일반경쟁입찰로 진행되며 조합원들이 투표를 통해 결정합니다. 사업성이 좋을수록 시공사들의 경쟁이 치열해지는데, 이때 시공사들이 조합원들의 환심을 사기 위해 각종 옵션 혜택을 제공하게 됩니다. 그래서 조합원 입주 아파트는 일반 분양 아파트보다 좋은 옵션이 더 많이 들어가게 됩니다.

입주권의 단점

앞서 입주권을 받기 위해서는 조합원이 되어야 한다고 말씀드렸습니다. 해당 지역에 쭉 살던 원주민이라면 크게 문제될 것이 없지만, 새로 이주하여 조합원 지위를 얻으려는 투자자 입장에서는 조합원 자격을 갖추는 일이 까다로울 수 있습니다. 우선 재개발·재건축 사업지역에 위치한 부동산을 소유하고 있어야 하기 때문에 초기 비용이 많이 필요합니다. 그러나 보통 이런 사업지역의 부동산은 환경이 열악하기 때문에 실거주하는데 불편한 것도 사실입니다. 또 조합원 자격을 갖추었다 하더라도 사업이 중간에 엎어지거나 진행이 더뎌서 새로운 아파트에 입주하기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 부동산 경기 사이클에 따라 미분양이 생기면 추가부담금도 늘어나게 될 수 있습니다.

분양권의 장점

분양권은 입주권 대비 초기 비용이 저렴합니다. 청약에 당첨되면 계약금 10%만 우선 지급하면 되고, 중도금과 잔금 납부까지 일정 기간이 주어지기 때문입니다. 분양권을 직접 매수하는 경우에는 계약금 10%와 프리미엄을 지불하면 됩니다. 프리미엄이라는 것이 반드시 플러스 금액만 있는 것은 아니기 때문에, 투자가 아닌 실거주 목적이라면 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권을 매수한다면 더 비용을 줄일 수 있습니다. 부동산은 장기적으로는 우상향하기 때문에 경우에 따라서는 좋은 선택이 될 수도 있습니다.

분양권의 단점

청약 당첨이 된 경우가 아니라면 분양권을 매수할 때 프리미엄을 지불해야 하는데, 이 프리미엄의 적정 가치를 판단하는 것이 쉽지 않습니다. 적당한 프리미엄을 지불했다면 일반 아파트 매매보다 저렴하게 신축 아파트를 매수할 수 있어서 좋을 것입니다. 그러나 막연한 기대감으로 과도하게 프리미엄을 지불했다가 추후 미분양이라도 생겨서 아파트 가격이 하락한다면 당장의 손실로 인한 피해를 보게 될 수도 있습니다.

입주권과 분양권의 세금 차이

입주권은 취득세를 두 번에 걸쳐 내게 됩니다. 입주권을 받을 때 토지에 대한 취득세를 납부하고, 입주할 때 건물에 대한 취득세를 납부합니다. 분양권은 시공사로부터 건물과 부속토지에 대한 소유권을 넘겨 받을 때 토지와 건물에 대한 취득세를 한 번에 납부합니다. 분양권은 취득 시기에 따라 주택 수 포함 여부와 취득세, 양도세 등의 기준이 달라지므로, 이 또한 잘 살펴야 합니다. 또한 입주권은 등기가 되기 때문에 재산세도 납부해야 하지만, 분양권은 등기되지 않기 때문에 이러한 재산세 납부 의무가 없습니다.

 

이상 입주권과 분양권의 차이와 특징을 비교해 보았습니다. 입주권과 분양권의 차이를 잘 숙지하셔서 성공하는 투자 하시길 바랍니다.

 

 

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