건물과 건축물 차이(ft.법정지상권 성립 여부)

 

 

건물과 건축물은 어떻게 다를까요? 

일반적으로 건축물은 건물을 포함하여 땅 위에 지어진 구조물까지 포함하는 넓은 범위로 인식되고 있습니다. 일상생활에서는 건축물보다 건물이라는 단어를 더 많이 사용하고 있는 것 같습니다.

그런데 부동산 경매에서 특히 법정지상권 문제를 해석할 때는 일반적으로 구분하는 건물과 건축물로 이해하면 안 됩니다. 부동산과 관련된 각 법률에서 건물과 건축물을 구분하여 사용하고 있으며 그 정의도 다르게 하고 있습니다.

아래 표와 같이 민법과 등기법에서는 건물이라는 단어를 쓰며, 기둥과 지붕과 벽이 모두 있어야 건물로 정의하고 있습니다. 반면, 건축법과 중개사법에서는 건축물이라는 단어를 쓰며, 기둥과 지붕이 있거나 벽과 지붕만 있으면 건축물로 정의하고 있습니다.

 

	건물	건축물
적용 법률	민법, 등기법	건축법, 중개사법
정의	기둥+지붕+벅	기둥+지붕 또는 벽+지붕

 

이 내용을 알고 있으면, 짓다 만 건물의 법정지상권 성립 여부를 판단하는데 도움이 될 수 있습니다. 법정지상권은 민법을 따르기 때문에 기둥, 지붕, 벽이 모두 있어야 건물로 인정합니다. 따라서, 짓다 만 건물이 있으면 법정지상권은 성립할 수 있지만, 짓다 만 건축물이 있는 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다.

또한 법정지상권이 성립하려면 건물이 존재해야 하는데 이는 외형 상 예상할 수 있는 수준이어야 합니다. 즉, 건축허가나 착공신고만 되어 있거나 지하 공사만 되어 있는 경우에는 외형 상 예상할 수 있는 수준의 건물이 있다고 보지 않습니다. 만일 지하 공사만 되어 있는 경우, 지하층만으로 건물로서의 기능을 수행할 수 있다면 법정지상권이 성립할 수도 있습니다. 

 

 

 

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독립된 부동산으로서의 건물 요건

관련 판례 [대법원 2003. 5. 30 선고, 2002다21592, 21608 판결]

[판시사항]
1. 독립된 부동산으로서의 건물의 요건
2. 신축 중인 건물의 지상층 부분이 골조공사만 진행되었을 뿐이라고 하더라도 지하층 부분만으로도 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 사례

[판결요지]
1. 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.
2. 신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 사례 

 

 

건물 있는데 토지만 경매? 겁내지 말고 도전해 봅시다!