재개발·재건축 도로의 투자 가치

경매 물건을 보다 보면 도로가 나오는 경우가 있습니다. 언뜻 보면 도로를 낙찰받아서 무엇에 쓰나 하는 생각을 할 수 있습니다. 심지어 우리나라에서는 개인이 소유한 도로라 할지라도 타인의 통행을 막지 못하도록 되어 있습니다. 통행료를 받을 수도 있다 하지만, 현실적으로 쉽지 않은 일입니다. 그런데 도로를 최저가의 몇 배가 더 높은 금액으로 낙찰받는 사람도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 당장의 사용 가치가 없는 도로를 왜 그렇게 비싸게 낙찰받는지 이해하기 어려운데요, 이번 글에서는 도로의 투자 가치에 대해 생각해 보겠습니다.

재개발 구역의 도로로 입주권 받기

재개발 사업의 조합원이 되면 재개발 사업으로 건립되는 공동주택의 분양을 받을 수 있습니다. 재개발 사업은 건물과 토지 중 어느 하나만 가지고 있어도 조합원이 될 수 있기 때문에, 가지고 있는 토지가 도로라 할지라도 일정 조건을 충족하면 조합원이 되어 입주권을 받을 수 있게 되는 것입니다. 도로는 주택이나 다른 토지보다 싼 가격에 매수가 가능하기 때문에 비교적 소액으로도 재개발 구역에 대한 투자를 할 수 있습니다.

재개발 구역의 도로에 투자하여 입주권을 얻기 위해서는 분양 대상자 선정 및 보유 면적에 대한 기준 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 이것은 서울시 신조례와 구조례 적용 대상에 따라 기준이 달라지게 되는데, 신조례 적용 대상은 2010년 7월 16일 이후 최초로 정비기본계획을 수립하는 곳이며, 정비예정구역에 신규로 편입하는 지역을 포함합니다. 신조례가 적용되는 구역에서는 권리산정 기준일 이전에 소유권을 취득한 자만이 분양 대상자가 될 수 있습니다. 신조례 시행 전에 정비기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 구조례가 적용됩니다. 개인 투자자가 판단하기에 어려운 부분이 있을 수 있으므로 지자체 도시정비과에 문의하여 어느 조례가 적용되는 구역인지 자세한 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

신조례 적용 대상일 때는, 90제곱미터 이상 면적의 도로를 소유하고 있어야 입주권을 받을 수 있습니다. 지분을 공유하고 있을 때는 지분으로 소유하고 있는 면적이 90제곱미터를 넘어야 합니다. 한 필지의 토지가 90제곱미터를 반드시 넘어야 할 필요는 없고, 여러 개의 필지 면적을 합쳐서 90제곱미터가 넘는 경우도 인정받을 수 있습니다. 그래서 90제곱미터 조건을 충족시키기 위해 아주 작은 면적의 토지도 비싸게 낙찰받는 경우가 생기는 것입니다.

구조례 적용 대상일 때는, 90제곱미터 이하라도 30제곱미터 이상이고, 지목과 현황 모두 도로가 아닐 때, 그리고 무주택자라면 입주권을 받을 수 있습니다. 지목과 현황 모두 도로가 아니라는 것은, 지목과 현황 중 하나라도 대지이면 분양 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 단, 30제곱미터 이하의 토지는 모두 청산대상입니다.

따라서, 재개발 구역에서 경매로 나온 도로에 투자하여 입주권을 얻고자 한다면, 적용되는 조례와 면적, 조합원 지위 승계 여부를 반드시 확인 후 투자해야 할 것입니다. 조합원 지위 승계 여부에 대해서는 조합이 설립되어 있다면 해당 조합에 문의하여 확인할 수 있습니다.

 

 

 

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재건축 구역의 도로는 현금청산, 하지만!

입주권은 조합원이어야 받을 수 있습니다. 재개발 사업과 달리, 재건축 사업에서 조합원이 될 수 있는 자는 '건축물 및 그 부속토지 소유자'로서, 건물과 토지를 모두 소유하고 있어야 합니다. 건물이나 토지 중 하나만 소유한 사람은 현금청산 대상이 됩니다. 따라서, 재건축 사업 구역의 도로 소유자는 입주권을 받을 수 없고 현금청산을 해야 합니다.

도로는 일반적으로 인근 토지 가격의 1/3 이내로 감정평가가 이루어 집니다. 그러나, 재건축 사업 구역의 도로에 대해서 대법원은 "토지의 현황이 도로일지라도 주택 재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상, 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지 조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다"라고 판시했습니다. (대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결) 즉, 도로라 하여 반드시 인근 대지 가격의 1/3로 평가할 것이 아니라, 인근 대지 수준으로 평가한 후 도로라는 사정을 감안하여 보정한 금액을 감정평가금액으로 해야 한다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

경매에 나오는 도로 부지는 인근 대지의 1/3 이내로 감정평가되어 최저매각가가 결정되고, 보통 50% 이하의 가격으로 낙찰됩니다. 그럼 도로를 감정평가금액의 1/6 수준으로 낙찰받았다고 해보겠습니다. 이때 도로가 재건축 사업 구역 내 도로라면, 인근 대지 가격 수준으로 평가된 감정평가금액으로 현금청산받을 수 있게 됩니다. 도로라는 사정이 반영되어 감액된다 할지라도, 낙찰가를 훨씬 웃도는 수준이 될 것입니다. 따라서, 재건축 사업 구역의 도로는 비록 입주권은 받을 수 없지만, 경매에서 낮은 금액으로 낙찰받는다면, 현금청산을 통해 높은 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 현금청산금액을 미리 조사해 보는 것은 필수입니다. 현금청산금액은 종전 자산 가치 평가액과 비례율 등을 통해 대략적으로 유추해 불 수 있습니다.

 

도로는 주택에 비해 취득세가 높은 편이지만, 입주권으로 전환되기 전에는 주택 수에 포함되지 않으므로 다주택자에게는 오히려 절세 효과가 있을 수 있습니다. 아울러 소액으로 투자할 수 있는 점은 장점이지만, 대출이 되지 않기 때문에 현금이 어느 정도 있어야 투자할 수 있는 점은 단점이라고 할 수 있습니다. 재건축·재개발 사업은 기간이 오래 걸리고 초기 단계에는 사업성 예측도 쉽지 않기 때문에 긴 호흡으로 접근할 필요가 있겠습니다.

 

 

재개발·재건축의 입주권과 분양권

 

도로에 접한 땅도 맹지가 될 수 있다