근생빌라 피해 주의보

 

 

'근생빌라'라는 말을 들어보셨나요? '근생빌라'라는 것은 근린생활시설 빌라의 줄임말로서, 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있는 건물을 의미합니다. 근생빌라라고 하면 어떤 빌라의 한 종류인가 싶지만, 이것은 엄밀히 말해 주택이 아니므로 주의가 필요합니다. 이는 근린생활시설인 상가나 업무시설로 허가를 받아 준공한 뒤, 주택으로 불법 용도 변경을 한 것입니다. 따라서 주택인 줄 알고 잘못 매입하거나, 세를 들어 살고 있다면 뜻하지 않은 문제에 휘말리게 될 수도 있습니다. 이번 글에서는 이 근생빌라와 관련한 내용들을 한번 살펴보겠습니다.

 

근생빌라의 탄생 배경

흔히 빌라라고 하는 다세대주택은 건축법에서 주거용으로 사용하는 지상층이 4개 층을 넘지 못하도록 규정하고 있습니다. 주차장은 층수에서 제외되기 때문에 1층을 필로티 구조로 하여 주차장을 만들면 지상 5층 높이의 건물로 건축이 가능합니다. 또 지역과 주택 규모에 따라 달라지지만, 세대 당 최소 0.5대 이상의 주차 면적을 확보해야 합니다.

그러나 근린생활시설은 이러한 층수와 주차 면적에 대한 제한이 완화됩니다. 따라서 같은 조건의 대지에 일반 다세대주택을 지을 때보다 더 많은 세대수를 지을 수 있습니다. 건축주 입장에서는 한정된 토지 위에 최대한 수익이 많이 나는 형태로 건축하고 싶기 때문에 저층은 근린생활시설로, 고층은 주택으로 허가를 받아서 건물을 짓게 됩니다.

근린생활시설은 상업적 용도의 건물이기 때문에 취사시설을 설치할 수 없습니다. 그래서 근린생활시설로 허가받은 층에는 취사시설을 설치하지 않고 관계 행정청으로부터 사용승인을 받습니다. 이후 불법으로 취사시설을 설치하여 다른 층의 주택과 외관상 동일하게 시공을 한 뒤 분양을 하게 됩니다.

 

근생빌라는 불법건축물, 매년 2회 이행강제금 부과

근생빌라는 엄연한 불법건축물입니다. 하지만 적발되지 않으면 모르고 살 수 있습니다. 관계 행정청에서도 모든 세대를 일일이 확인하고 다닐 수도 없는 노릇이나, 당장은 단속의 눈을 피할 수 있을지 모릅니다. 그러나, 부족한 주차대수로 인해 민원이 들어가서 조사가 나오거나, 매년 실시되는 소방 점검에서 불법 용도 변경 사실이 발각되면 그때부터는 매년 2회, 시세의 10%에 해당하는 금액이 이행강제금으로 부과됩니다. 불법 사항을 원상 복구할 때까지 계속해서 부과됩니다. 결국 취사시설을 철거하고 일반 상업 용도로 바꾸어야 한다는 이야기인데, 거주 목적으로 살고 있는 주택을 이렇게 바꾸는 건 쉬운 일이 아닙니다.

애초에 건물을 불법으로 용도 변경한 건축주에게 이행강제금을 부과한다면, 이러한 근생빌라도 만들어지지 않을 텐데, 이행강제금은 오롯이 현재 소유자에게 부과됩니다. 건축주는 분양하고 손 털면 그만이기 때문에 근생빌라의 근절은 더욱 어려워 보입니다.

 

 

 

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근생빌라는 주택담보대출, 전세자금대출, 월세세액공제 불가

근생빌라는 건축법 상 주택이 아니기 때문에 주택과 관련된 제도인 주택담보대출, 전세자금대출, 월세세액공제를 받을 수 없습니다. 한 가지 모순인 부분은 전입신고하는 데는 전혀 문제가 없다는 점입니다. 그러다 보니, 근생빌라의 매입자나 세입자는 주택이 아니라고 의심하지 못하는 것입니다. 근린생활시설은 거주할 수 없기 때문에 취사시설을 설치하면 안 된다고 하면서, 근린생활시설에 거주한다고 신고하는 전입신고에는 아무런 제약이 없다는 점은 정말 아이러니한 일입니다.

단, 세입자는 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 주택임대차보호법 적용은 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 건축물의 용도가 주택이 아니라 하더라도, 주거 목적으로 임대차했다면 보호 대상에 포함되기 때문입니다. 그러나 전세보증보험에는 가입할 수 없기 때문에 자칫 전세금을 돌려받지 못할 리스크도 고려해야 합니다.

 

빌라 거래 시에는 무조건 건축물대장을 확인

외관 상 일반 다세대주택과 구분이 어렵고, 등기사항증명서에도 근린생활시설이라는 점이 자세히 명시되어 있지 않기 때문에 건축주나 분양업자 꼬임에 넘어가 주택으로 알고 계약하는 경우가 대부분입니다. 근생빌라는 주택이 아니기 때문에, 주택보다 취득세도 비싸고 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 없습니다. 주택담보대출도 안되기 때문에, 취득 단계에서 알 수 있지 않느냐 할 수 있습니다. 그러나, 건축주나 분양업자가 분양 마케팅의 일환이라고 하면서 세금을 대신 부담해 주고, 대출업자를 소개해 주기 때문에 부동산 거래 경험이 적은 분들은 쉽게 의심하기 힘든 상황이 되는 것입니다.

그래서 빌라 거래 시에는 등기사항증명서 뿐만 아니라 건축물대장을 무조건 확인해야 합니다. 건축물대장에는 층별로 용도가 기재되어 있기 때문에 계약하려는 물건이 어느 용도인지 정확히 확인이 가능합니다. 또 신축이 아니라면 이미 적발되어 건축물대장에 위반건축물이라고 기재되어 있을지도 모를 일입니다.

 

근생빌라는 당장은 문제가 없는 듯 보일지 몰라도 언제 터질지 모르는 '이행강제금'이라는 시한폭탄을 안고 있습니다. 근생빌라를 원래 용도인 근린생활시설로 사용할 것이 아니라면, 주택으로서는 향후 매도도 힘들고, 세입자를 구하기도 힘들 것입니다. 따라서 주거 목적의 빌라를 계약할 때에는 반드시 함께 확인해야 합니다.

 

 

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